СУДЬБУ ДОМА РЕШИМ САМИ. КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

OBSCHEE SOBRANIE_257x303

Органом управления многоквартирного дома, согласно ч.1 ст. 44  Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), является общее собрание собственников. Только общее собрание собственников, а не управа, префектура, депутаты или некие «старшие по дому», может принимать решения относительно самого дома, общего имущества собственников, в том числе земельного участка, на котором расположен дом, и накоплений на капитальный ремонт.

В голосовании принимают участие все собственники жилых и нежилых помещений дома. Голосование на общем собрании происходит долями в общем имуществе – у того, у кого в собственности большее помещение — больше доля в общей собственности, больше квартплата и взнос на капремонт, и  голос на общем собрании весомее.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной). Например, если общая площадь выделенных помещений в доме – 10000 м2, а площадь вашей квартиры – 44 м2, ваша доля составит 0,44%.

Для кворума необходимо участие собственников, обладающих долей не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД, по некоторым вопросам, особенно касающимся общего имущества, земельного участка и капитального ремонта  для принятия решения необходимо набрать не менее 2/3 голосов «за» от всех голосов собственников.

Собрание может проводиться в очной, заочной и очно-заочной форме. Собрание в заочной форме допустимо только если до этого проводилось очное собрание с такой же повесткой. Собрание в очно-заочной форме хорошо тем, что объединяет две формы и не требует уведомлений сначала об очном, потом о заочном собрании. На практике сразу собрать ОСС в очной форме в доме, в котором более 150 квартир (то есть 180-200 собственников) – сложно, так как вряд ли найдется подходящее помещение, где могут одновременно присутствовать более 150 человек. Если же у вас небольшой дом с небольшим количеством собственников – 30-50 человек могут собраться на лестничной клетке или на улице. В большом доме имеет смысл сначала проводить очное собрание (пусть на него придут даже три человека, главное сам факт, что оно было, и все собственники были уведомлены о его проведении), а затем провести заочное голосование (опросным путем).

Представителем т.н. «муниципальных» (не приватизированных) квартир, находящихся в собственности города Москвы, на собрании выступает ГКУ «ИС» района (Государственное казенное учреждение «Инженерная служба»). Т.е. если в вашем доме, например, 25% квартир не приватизированы – судьбу этих 25% определяет ГКУ «ИС». Уполномоченный сотрудник, так же как и другие собственники, получает бланк решения и голосует по вопросам повестки дня. Голосует не произвольно, а согласовывая решение с Департаментом городского имущества. Надо учитывать, что по вопросам, прописанным в законодательстве (например, создание Совета МКД) ГКУ ИС всегда голосует «за», по всем прочим – воздерживается. Важно, что ГКУ ИС, как и любого другого  собственника, надо за 10 дней письменно уведомить о собрании (подать в канцелярию под печать), а после проведения собрания таким же образом довести до сведения собственника оформленный протокол. Если вдруг в вашем доме есть помещения в федеральной собственности, например, принадлежащие Министерству обороны или ФСБ – по всем вопросам следует контактировать с соответствующим федеральным учреждением. В случае сложностей взаимодействия с ГКУ ИС можно уведомить непосредственно Департамент городского имущества через его электронную приемную. Главное иметь подтверждение того, что вы направляли соответствующее уведомление.

Инициировать собрание может любой собственник, в том числе ГКУ «ИС» как представитель собственника – города Москвы, а также управляющая компания.

Очень важным моментом является уведомление  — уведомлены должны быть 100% собственников, при этом в ЖК РФ прописаны только два варианта уведомления:

  1. Заказным письмом. В этом случае к протоколу прилагаются квитанции и отчеты о почтовых отправлениях.
  2. Лично в руки под роспись. В этом случае создается лист уведомления, который необходимо хранить  и в дальнейшем приложить к протоколу – это подтверждение того, что вы действительно уведомляли собственников о предстоящем собрании.

На Общем собрании собственников также может быть определен «иной способ направления этого сообщения в письменной форме,… либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме» — но для этого хотя бы однажды должно было проводиться ОСС с полноценным  уведомлением, на котором было бы принято решение уведомлять собственников, например, просто вывесив объявление в подъезде. Поквартирный обход, конечно, требует времени и сил, однако дает вам возможность обойти соседей, познакомиться с ними, донести до них свою точку зрения. Тем же, кто не живет в доме, или не открывает дверь, можно отправить заказное письмо,  главное – не позднее чем за 10 дней до собрания.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

БЛАНКИ

Согласно п.11.4 Постановления Правительства Москвы от 27.07.2010 N 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве» управы районов города Москвы должны обеспечить:

11.4. Оказание практической помощи инициативным группам граждан из числа собственников помещений в многоквартирных домах в части предоставления:

— помещений для проведения собраний;

— информационных и методических материалов по вопросам управления многоквартирными домами;

— информации о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме между собственниками помещений для проведения общих собраний.

Соответственно, за информацией о собственниках, а также за предоставлением помещения для собрания следует обращаться в подведомственные управе организации, в частности, ГКУ «ИС» района. Для этого стоит написать заявление по приложенной  форме.

Однако надо понимать, что имеющаяся информация о собственниках, особенно в больших домах, часто «не свежая», с ошибками, ГКУ «ИС» не всегда может отследить, кто в доме умер, а кто продал квартиру, или предоставляет старые выписки из Росреестра, информацию стоит перепроверить и актуализировать.

Проверить данные также можно на сайте Росреестра в разделе Сервисы — Открытые данные — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. Для получения информации необходимо ввести адрес квартиры в разделе «адрес», сформировать запрос, кликнуть на полученную ссылку, а затем на ссылку «права и ограничения» — там будет актуальный, изменяющийся в режиме on-line номер записи в ЕГРН. Данные обезличены, фамилия не указана, но если собственник в квартире недавно сменился, либо изменилось число долей (муж подарил свою долю жене, бабушка внуку и т.д.) – вы это увидите и сможете отследить.

Стоит ли заказывать платные выписки из ЕГРН и обращаться к платным сервисам? Во-первых, надо помнить, что ЕГРН – не панацея. Сведений о собственниках, имеющих на руках старые свидетельства (до 1998 года), или просто не желающих такое свидетельство оформлять, или находящихся в процессе оформления там нет и быть не может.  Во-вторых, поскольку эти люди все-таки являются собственниками, платят квартплату, сведения о них в ГКУ ИС есть, и они точны. Поэтому, на наш взгляд, в небольшом доме, где все друг друга знают, проще получить имеющиеся в ГКУ ИС данные, сравнить с сервисом Росреестра  (возможно, в квартире недавно была сделка), обойти соседей (вы все равно будете делать это, приглашая людей на собрание)  и в случае отсутствия данных просто уточнить – кто именно является собственником на основании каких  документов.

Также при проведении собрания следует учитывать, что у квартир в наших домах бывает по 2-3, а то и больше собственников, при этом общая собственность бывает долевой и совместной (это указано в документах о собственности). При долевой собственности каждый голосует сам за себя на отдельном бланке, при совместной собственности сособственники владеют недвижимостью сообща, поэтому, даже если у них одна квартира на пятерых,  можно вручить им один бланк решения – они должны прийти к единому мнению по каждому вопросу. За несовершеннолетних собственников голосуют родители или опекуны. Также любой собственник может выдать доверенность на участие в ОСС любому лицу, доверенность должна быть либо нотариально заверена, либо оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (касается собственников, находящихся в учреждениях социальной защиты и в тюрьмах). Реквизиты доверенностей (в т.ч. доверенности сотрудника ГКУ «ИС» района) вносятся в лист регистрации очного собрания и в решение собственника, а также прикладываются к протоколу.

Итак, если вы решили провести общее собрание собственников, ваши шаги:

  • Получить список собственников (запросить в ГКУ ИС района);
  • Сделать реестр с распределением долей собственников (см. пример для дома из 10 квартир);
  • При необходимости запросить управу и УК о предоставлении помещения для очного собрания, согласовать с ними дату и время;
  • Не позже, чем за 10 дней до собрания провести уведомление собственников. При очно-заочной форме можно одновременно раздавать уведомление (под роспись) и бланк решения (можно на обратной стороне листа);
  • Подготовить бланк решений собственников;
  • Подготовить лист регистрации для очного собрания;
  • Провести очное собрание. Если кворум был, и вы не объявляли собрания в очно-заочной форме – подвести итог, написать протокол, передать его в УК. Если не набрали необходимого минимума в 50% голосов – объявить заочное голосование с той же повесткой и повторить процедуру. Если собрание сразу было объявлено как очно-заочное – непосредственно за очным начинается обход квартир тех собственников, кто не принял участие в очной части.
  • После окончания срока, отпущенного на заочное голосование, собираются оформленные в письменной форме Решения собственников. В процессе уведомления стоит договориться, чтобы собственники опускали свои заполненные и подписанные Решения в почтовые ящики инициаторов либо приносили на дом членам инициативной группы.
  • После получения всех Решений происходит подсчет голосов (удобно делать в  таблице Excel), счетная комиссия подписывает протокол и в течение 10 дней доводит его до собственников (обычно вывешивая в подъезде). Также копии протокола передаются в канцелярию ГКУ «ИС» и в управляющую компанию, которая обязана передать его в Мосжилинспекцию.

 

Пока неизвестно, какие изменения ждут Жилищный кодекс в связи с так называемой программой «реновации», то есть сноса домов, поэтому постараемся формировать пункты повестки дня исходя из возможных изменений.

Собственникам надо подготовиться к тому, что им будут говорить, что их решение не имеет веса, ведь в проекте закона написано, что решение о реновации принимает исполнительная власть. Но в тоже время «органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников». Поэтому общее собрание проводить стоит именно сейчас, пока изменения в законодательство не приняты, так как ОСС может длиться 1-1,5 месяца.

Повестка дня любого ОСС должна содержать некоторые обязательные вопросы:

  • Выбор счетной комиссии общего собрания;
  • Определение способа доведения решений данного собрания до сведения всех собственников (если только вы не определили такой способ на одном из предыдущих собраний);
  • Определение места хранения документации собрания. Надеюсь, не надо никому объяснять, что не стоит хранить важные документы в управе или «Жилищнике». Можете принять решение хранить у инициаторов собрания.

Остальные вопросы вы формулируете сами. По каждому вопросу, поставленному на голосование, собственник может выбрать один из трех вариантов ответа: «за», «против», или «воздержался». Важно, чтобы вопросы были сформулированы не в форме опроса, а в форме утверждения, с которым можно согласиться или нет. Это вызвано тем, что итогом Общего собрания должно быть принятое Решение, которое должно быть выражено в определенной форме.

Чтобы предотвратить снос дома и покушение на ваше общее имущество,  можно использовать следующие формулировки:

  • Не включать дом по адресу __________ в программу «реновации», обязать управляющую компанию _________ провести обследование состояния коммуникаций и несущих конструкций.
  • Не включать дом по адресу __________ в программу «реновации», оставить общее имущество, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и накопления на капитальный ремонт в собственности собственников помещений.
  • Шок-вариант:

Снести дом по адресу ____________, изъять общее имущество, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и накопления на капитальный ремонт.

В связи с тем, что по вопросам, связанным с общим имуществом и земельным участком, решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (т.е. не менее 66,6% голосов «за»), набрать которые бывает сложно, рекомендуем трезво оценить свои силы, и если они малы — использовать последний вариант. Если сторонников реновации в доме немного – можно использовать второй вариант, как наиболее надежный.

Также полезно включить в повестку дня следующие пункты:

Осуществить постановку на кадастровый учет земельного участка многоквартирного дома по адресу _______________.

Уполномочить ______________ осуществить юридические и фактические действия, связанные с постановкой на кадастровый учет земельного участка МКД по адресу __________, в т.ч.: осуществлять все необходимые обращения в органы муниципальной и государственной  власти с любыми заявлениями предусмотренными законодательством.

СОВЕТ ДОМА

Стоит ли выбирать совет дома? Исходя из сегодняшних положений ЖК РФ ни Совет дома, ни председатель Совета дома никакими особыми полномочиями не обладают, и не могут ничего решать за весь дом. Они могут лишь подписывать акты сдачи-приемки не капитальных работ по дому и  на основании доверенности – договора управления.

 

Кроме того, в настоящее время действует п. 4.3) ч.2 ст.44 ЖК РФ, в соответствии с которым только ОСС может принять решение о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Сегодня, чтобы председатель Совета МКД мог единолично принимать какие-либо дополнительные решения, требуется  принятие решения Общим собранием собственников о наделении его некими дополнительными полномочиями. Однако, если закон будет изменен, председатели Совета МКД в сносимых домах могут получить особые права и без согласия собственников. Последние месяцы в разных районах активизировалась деятельность по «выборам» провластных председателей Советов МКД. Очевидно, это подготовительная деятельность. Поэтому на всякий случай лучше сейчас выбрать председателя из числа активистов, которым вы доверяете. Если вы знаете, что у вас в доме было поддельное собрание по выбору совета дома – можно, во-первых, написать жалобу в МЖИ, во-вторых – в любой момент переизбрать Совет.

Также учитывайте, что с 2005 года в жилищном законодательстве нет понятия «старший по дому» или «старший по подъезду». Поэтому если в вашем доме есть некая самоназначенная «старшая по дому», которая выступает за снос – стоит просто избрать совет дома; если есть активная старшая по дому, которая все понимает и готова вместе с вами отстаивать свою собственность – стоит придать ей легальный статус, избрав председателем Совета дома.

Таким образом, бланк Решения собственника по вопросам повестки дня в нашем случае будет выглядеть примерно как приложенная форма.

Заполненное решение обязательно должно содержать ФИО, номер квартиры (помещения), реквизиты документа, подтверждающего право собственности, и подпись. Обращаем внимание, что вписывать надо не номер бланка, а номер и дату государственной регистрации права («…о чем /дата/ в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись номер _______________»). Бывают случаи, когда собственники по какой-то причине не стали регистрировать сделку в ЕГРН, однако у них есть договор купли-продажи, мены, приватизации или другие правоустанавливающие документы. В таком случае вписываем реквизиты этих документов.

Если люди боятся или отказываются ставить реквизиты свидетельства (к сожалению, наши люди не всегда знают, где стоит проявлять бдительность, а где – доверчивость) – к вашим услугам сайт Росреестра. Подсчет голосов производится в таблице Excel (тут пригодится реестр собственников). Обратите внимание, что по одним вопросам (вроде выбора Совета дома и всем «формальным») для принятия решения достаточно большинства от кворума в 50%, т.е. достаточно, чтобы 25,000001% собственников проголосовали «за». По более серьезным вопросам, касающихся общего имущества, для принятия решения необходимо набрать не менее 66,666% «за». Изучив пример подсчета голосов можно увидеть, что для успеха имеет значение доля неприватизированных квартир, а также степень вовлеченности собственников. Каждый голос частных собственников на счету, когда ГКУ «ИС» гарантированно «воздерживается», а то и голосует в пику вам.

ГОЛОСОВАНИЕ

Протокол оформляется в соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» и выглядит примерно как приложенный документ.
После того, как члены счетной комиссии подписывают протокол, он вместе со всеми приложениями (включая всю документацию — копии доверенностей, листов уведомлений, листов регистрации, всех бланков решений) передаются в управляющую компанию. Поскольку это огромный пакет документов, можно договориться о передаче его в электронном виде, в виде сканов, предоставив пока только ксерокопию собственно протокола. В течении 10 дней также необходимо уведомить о принятых решениях собственников избранным способом, а также, если в вашем доме есть неприватизированные квартиры или помещения в собственности города Москвы – то уведомить также ГКУ «ИС» района или федеральные учреждения, если есть федеральная собственность.

Удачи и успехов!

ДОМ

 

 

 

 

 

 

 

 

,
One comment on “СУДЬБУ ДОМА РЕШИМ САМИ. КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ
  1. Подскажите, что нужно сделать, если у одного из собственников в реестре старая фамилия до брака? Просто копии свидетельства о браке хватит?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *