РЕГИСТРИРОВАТЬ ИЛИ НЕТ? ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС

Зачем нужно ставить на кадастровый учет земельный участок многоквартирного дома и регистрировать его в Росреестре?

Этот вопрос задают довольно часто, поэтому назрела необходимость пролить свет на важность этой хоть и необязательной по действующему законодательству  процедуре, но как показывает жизнь – крайне необходимой.

ФОТО_1 (1)

Что такое «кадастровый учет объекта» (в т.ч. земельного участка)

 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

Несмотря на то, что кадастровый учет – это лишь учет уже сформированного, существующего либо вновь образованного участка, то есть это — просто процедура внесения сведений о нем в орган кадастрового учета, сегодня кадастровый учет имеет важное значение для защиты имущественных прав граждан.

1) ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: ОБЪЕКТ ИЛИ ПУСТЫРЬ?

Если застройщику или чиновникам потребуется земельный участок, они посмотрят на кадастровую карту, выберут пустое место и начнут рисовать на нем свои «хотелки». Они не будут проверять – на самом ли деле это место пустое? Или туда кто-то еще не внес границы какого-то уже существующего участка, и могут быть нарушены чьи-то имущественные права?

По нарисованным на бумаге «хотелкам» кадастровый инженер, нанятый за деньги заинтересованного лица, начнет делать межевой план (проводить  кадастровые работы, вписывать геодезические координаты границ нового участка, образуемого по нарисованным «хотелкам»). Кадастровый инженер создает межевой план в соответствии с требованиями ПРИКАЗА Минэкономразвития от 8 декабря 2015 года N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»; до 1 января 2017 года – в соответствии с требованиями ПРИКАЗА Минэкономразвития от 24 ноября 2008 года N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». Эти приказы содержат аналогичные требования, согласно которым кадастровый инженер при подготовке межевого плана запрашивает в органе кадастрового учета КПТ – кадастровый план территории, информацию о наличии границ земельных участков и использует полученную информацию о наличии границ при образовании нового участка, чтобы не было пересечений с границами уже существующих участков. Если участки с границами не внесены в кадастр – то их никто не увидит, и новый участок будет образован без учета наличия уже существующих, но не внесенных в кадастр участков с границами. Существующий, но невнесенный в кадастр участок и пустырь на кадастровой карте выглядят одинаково.

ФОТО_2 (1)2) ЧЕМ ВЛАДЕЮТ СОБСТВЕННИКИ КВАРТИР?

Сначала разберемся, чем владеем и на основании чего. Квартира – это жилое помещение, то есть объем воздуха между перекрытиями. Дом – это здание, имущественный объект.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» ч.5 ст. 40: При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

То есть, являясь собственниками спёртого воздуха между перекрытиями (квартир), граждане одновременно являются собственниками всего общего имущества, состав которого в общих чертах приведен в статье 36 ЖК РФ, постановлении правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Поскольку квартира является лишь строительным объемом здания (объем сам по себе не может быть объектом имущественных прав), а многоквартирный дом – это здание, которое является имущественным объектом и состоит как раз из квартир и  того, что составляет общее имущество собственников и указано в приведенных выше нормах (например, несущие, ненесущие ограждающие конструкции, инженерные системы и пр.), то регистрация права на квартиру является важной в части именно той нормы, что она одновременно регистрирует право на общее имущество.

ВЫВОД: регистрируя право на квартиру, вы одновременно регистрируете право на общее имущество, включая земельный участок.

Право-то вы зарегистрировали, право возникло, а в отношении какого объекта? Где границы прав, которыми собственно и являются границы объекта? Вот для этого и нужна регистрация самого объекта, в отношении которого вы зарегистрировали свое право.

ФОТО_3 (1)3) КОГДА ЖЕ ВЫ СТАНОВИТЕСЬ СОБСТВЕННИКОМ ВАШЕГО ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА, ВКЛЮЧАЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ПРАВО НА КОТОРОЕ У ВАС УЖЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО?

Согласно разъяснениям п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, собственник —  публично-правовое образование (т.е. в нашем случае – город Москва) — не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок многоквартирного дома. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Статья 16:

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (формулировка в редакции, действующей с 01.01.2017)

(часть 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Прим.: текст в предыдущей редакции

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (в ред., действовавшей ДО 01.01.2017)

То есть, сейчас нормы закона таковы, что участок бесплатно переходит  в собственность со дня его кадастрового учета. Одним словом, получается, что право у вас зарегистрировано на объект, который к вам не перешел. Абсурд? Абсурд.

До 1 января  2017 года сформулировано было несколько иначе (в приведенном Постановлении Пленума ВС РФ тоже): с момента формирования участка и кадастрового учета.  Что же такое «формирование»?

Используемый повсеместно термин «формирование земельного участка» в настоящее время в Российском законодательстве не раскрыт.

В первой редакции «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в настоящее время не действует) приведен перечень работ, составляющих содержание данного термина (в данном случае — отвод из государственных или муниципальных земель для нового строительства).

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 4, пункт 1:

проведение работ по формированию земельного участка:

— подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно — технического обеспечения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

 После формирования участка проводится его кадастровый учет. Кадастровый учет не является этапом формирования, а является самостоятельной процедурой, представляющей собой лишь учет участка, и результатом внесения сведений об участке в орган кадастрового учета.

«По мнению Росреестра (приведенного в письме  от 29 октября 2015 г. N 19-исх/15537-СМ/15), формирование земельного участка — это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (Указанные федеральные законы упомянуты в редакции, действовавшей до 01.01.2017. В настоящее время основные положения этих законов перешли в ФЗ № 218, действующий с 01.01.2017).

Что является характеристиками земельного участка, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи?

  1. Площадь
  2. Границы
  3. Местоположение на местности
  4. Адрес

Вот именно эти характеристики и определяют наличие сформированного участка, и именно они вносятся органом кадастрового учета в государственный ресурс – кадастр.

ФОТО_4 (1)4) ЕДИНСТВО СУДЬБЫ ЗДАНИЯ И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ЧТО ПЕРВИЧНО?

Земельным кодексом РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). То есть, чей участок – тот и распоряжается расположенным на нем зданием.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 1:

  1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
  2. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
  3. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вопрос: объектом чьих прав является многоквартирный дом?

Повторим еще раз, что есть что. Квартира – это жилое помещение, то есть объем воздуха между перекрытиями. Регистрируя право на квартиру, вы одновременно регистрируете право на общее имущество. В состав общего имущества включаются все конструктивные части здания – перекрытия, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы, все, что обслуживает более одного помещения в доме.  Дом – это здание, имущественный объект. Дом состоит из тех самых помещений, на которые вы регистрируете свое право (квартир),  и общего имущества, ваше право на которое регистрируется (без специальной записи) и возникает в силу закона одновременно с регистрацией права на квартиру.

Казалось бы, все просто – поскольку дом состоит из всего перечисленного, право на которое вроде бы вы зарегистрировали,  то и само здание принадлежит на праве общей собственности всем собственникам дома. Но если вы прочитаете наши законы, то обнаружите, что в них все не столь однозначно.

 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» ч.5 ст. 40: Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

То есть, та самая государственная регистрация, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права и актом признания и подтверждения возникновения и существования права, на многоквартирный дом не проводится! Следуя формальной логике при буквальном прочтении закона (а у нас законы читаются именно таким образом), ваш дом – не ваш. Он ничейный, а все, что ничейное – бесхозное имущество, которым могут распоряжаться власти.

То есть, судьба здания вашего дома, которое вроде бы и не ваше, будет следовать судьбе земельного участка, который тоже получается не ваш, пока вы не поставили его на кадастровый учет.

Алина Енгалычева

2 comments on “РЕГИСТРИРОВАТЬ ИЛИ НЕТ? ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС
  1. Спасибо, Алина.
    Все четко разложено по полочкам.
    Это бесценная помощь нам, неспециалистам, в таком запутанном деле, которое со временем стараются запутать все больше.

  2. Идеальная статья, Алина, спасибо. После 11 лет борьбы за оформление земельного участка нашего дома Жургаза в 7 судебных процессах твердо уверена — первое и основное для собственников квартир: постановка земельного участка МКД на кадастровый учет с одновременной регистрацией права!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *